住宅楼房向个人出售后的维修管理比较复杂，这是因为一幢楼内出现多个产权人，而楼房的结构、设施、设备互相毗连，涉及上下前后左邻右舍的关系。
住宅楼房售后维修管理服务内容：
新建住宅楼房出售后，售房单位须按国家和北京市规定负责保修。旧住宅楼房出售前，售房单位应对房屋结构和装修设备进行检修，保证使用安全和正常使用。
住宅楼房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位，遇有急修工程，要保障及时抢修。应逐步推行社会化、专业化的维修管理模式，实行业主管委会与物业管理企业专业化管理相结合，按北京市居住小区物业管理的有关规定进行管理。条件不具备的，暂由售房单位负责。
住宅楼房的维修，管理收费：
住宅楼房的维修、管理应本着“权利与义务相一致”的原则，确定维修管理的项目，费用标准应按照房屋维修管理部门规定的标准或本市关于居住小区物业管理收费标准确定。一般情况下，楼房单元户门内的自用部位和自用设备的维修费用，应由房管所专人负责承担，楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护费用，应由相关房屋所有人共同负责承担。因此，公有住宅楼房出售时，要具体明确住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备。
住宅楼房的自用部位和自用设备：
房屋的自用部位应包括户门、户窗、户内顶棚、户内内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括用户外楼屋顶平台）、栏杆、扶手以及户内其它装修。
户内设备应包括户内电气线路、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表），卫生器具和相关的分支下水管道。
住宅楼房的共用部位和共用设施设备：
共用部位是指全部承重结构部位（包括楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础、屋顶等），外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、排气孔道、通气天井等。
共用设施设备包括电气、自来水分户表以外的进楼水表以内的上水管线，下水干管、雨落管、邮政信箱、垃圾道、烟道、化粪池、共用照明、避雷设施、共用天线等。
此外，上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道、反水弯等向下层渗漏水的，应由上层房屋所有人员负责处理。
房屋所有人装饰装修房屋、拆改维修设施设备或因使用不当，造成房屋共用部位、共用设施设备或毗连房屋住户损失的，由责任人负责修缮及赔偿损失。
建立住房共用部位、共用设施设备公共维修基金：
为保障共用部位和共用设施设备正常维修保养，售房单位原则上应按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款30％提取公房售后维修基金。购房人须按市房改办规定交纳公共维修基金，公共维修基金按规定专户存入指定的资金管理机构专款专用。公共维修基金的利息，用于住房的共用部位和共用设施设备的维修费用。累计利息不足修缮费用的，不足部分由各相关房屋所有人按各自所有房屋建筑面积的比例分摊。公共维修基金数额应以其利息够维修费用为标准。北京市房改办规定1999年公共维修基金为每建筑平方米52元，可由购房人和售房单位各交纳50％，单位交纳部分从售房款中支付，公共维修基金在购房人购房时一次性交纳。房屋所有人转售住房或住房拆除更新时售房单位或公共维修基金的管理部门退还其交纳的公共维修基金本金，单位提取和交纳的基金仍属售房单位所有。转售住房的新购房人应按届时规定重新交纳公共维修基金。
其它注意事项：
1、房屋所有人应合理使用共用部位和共用设施设备，保证走廊、楼梯、通道畅通，对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改。如确需拆改或维修时，必须报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。
2、房屋所有人在修缮房时应主动争取相关邻里的配合。各相邻用户应本着有利住用、方便生活、互助互利、公平合理的原则，处理好房屋使用、修缮等方面的关系。
3、售房单位应与购房人签订售后房屋使用公约，公约中应明确有关房屋使用、修缮、管理等方面必须共同遵守的行为守则。
■住周刊王孚诚
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